建材之家讯：中国经济高速发展，普通人的钱包鼓了，移民，子女留学，海外投资成为越来越多中国人考虑的问题。在此，中国基金报选取了两个具有代表性的目的地，一个是欧元区经济较强劲而房价尚处于低位的西班牙，以及留学最受欢迎的国家之一澳大利亚作为海外置业的目的地，做一详细介绍。

澳大利亚：

以房养学还要算总账

中国基金报记者 姚波

澳洲作为常见的移民目的地，优势自不必说。不过，澳洲的移民条件也比较严格。澳洲新移民政策于2012年4月颁布，投资移民最低金额不低于500万澳币(合人民币2900万元)，且投资标的仅限于澳洲国债、基金和信托等金融产品，持有时间不能少于4年。而且，澳洲房地产并未列入投资范围之内。

500万移民金玩新花样

以房养学需思量

实际上，近年来澳洲一直都有在国内进行房地产楼盘的推广销售，而且很受国内投资者的欢迎。近日在一个位于澳洲悉尼的楼盘在深圳的推介活动中，记者了解到，近几年国人对海外房地产投资的热情不断增加，一是国内房地产政策调控降低了投资者的热情；二是相比之下，国内房产产权只有70年，而澳洲房产是永久产权；三是很多子女在澳洲留学的家长在当地买房，以房养学。

上述楼盘项目经理告诉记者，虽然澳洲的投资移民项目并不包括房产，但是可以通过其他方式贷款购房。比如，抵押投资移民500万澳元所投国债、基金和信托等金融产品的凭证，可在中国建设银行澳洲支行办理贷款业务。而这笔贷款就可以用来在澳洲置业。从投资角度看，加上澳洲贷款买房可在十年之内以息还贷，不偿还本金，十年后才本息一起还，在看好澳洲房产升值的前提下，给投资者降低了成本，提供了便利。

不难看出，以房养学眼下已经成为一个重要的噱头。那么，真的能够做到以房养学吗？该地产项目经理告诉记者，很多家长给子女在澳洲学校周边买房，子女不但可以自己住，还可以将多余的房间拆分出租。这样每个月的租金就可以贴补生活费用。此外据介绍，澳洲房价在过去的30年内增长稳健，房价上涨的利润和租金可以做到以房养学。

不过，也有人对“以房养学”提出质疑。“这个概念听上去非常有吸引力，但是实际上未必能够达成。”美联物业中国区市场研究部总监徐枫认为，“以房养学”概念有一定的夸大成分。他本人曾在澳洲墨尔本大学留学，他说，澳洲的房产租金远远抵不过学费的支出，这还不包括生活费。对“以房养学”这个概念，投资者要有一个理性的理解，开始投资之前，需要详细考察澳洲房价租金和学费的差异。

就这个问题，记者还采访了一位曾在2008年为儿子在澳洲置业的林先生。他透露，当初买房的原因是为了儿子居住的便利，看到买房的月供和租房的费用差不多，就萌生了买房子的想法。具体来说，林先生在墨尔本东南区一个较好地段购买了一个价值54.9万澳元(318.53万人民币)的六房别墅，主人房供其儿子居住，其它五房出租给了同学，每个房间月租金为600澳元，总体月租3000澳元(折合人民币17440元)。实际上，租金确实能够满足日常生活费用，但并不包括学费，因此离以房养学还有一定距离。此外，他告知记者，买房后每月还要交付房息。最后，在林先生儿子学成将房子卖出时，价格和当初购买的价格并无太大出入，总而言之是没赔没赚。当问起对澳洲房地产投资价值优势在哪时，他表示如果自己的孩子在澳洲读书，买房还是有很多好处，不但保障了孩子居住的便利，而且拆分出租多余房间锻炼了孩子管理财务的能力。

中国基金报记者根据上述情况算了一笔账，如果一个学生在澳洲留学，需要支付的费用主要有三块——房租、生活费和学费。买房后获得的收入=房租，即自己免缴的部分＋收取租出的租金，减去房息的支出，如果收入和支出合计下来为正，用获得的收益能够抵消生活费或者学费，就可以实现以房养学。

当然，国内投资者的心态也是需要考虑的因素。在不少国人的意识里，认为只要房屋买卖差价不大，就属于没有收益，但实际上，其间获得的房租收入及自己免缴的房租成本也应该是一笔不小的收入。由于不同的学区租金、房屋价格以及贷款利率等因素影响，是否可以“以房养学”都需要具体计算。

投资澳洲房产先摆正心态

徐枫表示，澳洲的房地产市场和中国的不同，中国房地产过去10年处于一个大幅上涨的阶段，而澳洲房地产市场分化非常明显，并不是所有的房子都在涨，要看城市和房产类别。同时，澳洲通货膨胀水平趋于稳定，2004年至2014年的10年间，中国房价和消费水平发生了很大变化，但是在这个区间澳洲的房价和消费水平变化很小。中国房价上涨速度惊人，很多人从中短期获利，这也使得人们形成一个思维——投资房产获利轻而易举，而后又将这个概念投射到海外房产投资中。

总结起来说，对于澳洲这样的成熟市场，国内投资者应该改变固有的投资思维。无论是子女留学，还是移民、投资，都要明确主要目的，而投资海外房产是否能够获利，投资者首先要有一个合理的判断标准。

在具体操作中，值得投资者注意的是，可以充分利用香港国际金融中心的低成本借贷优势。林先生就建议不要在澳洲银行用澳元做贷款。他介绍，买房之初，他在澳洲的澳新银行做贷款，利息5点多，而澳新在香港分行的贷款利息仅有1点多。有供房需求者转到香港做贷款，这样可以减少无谓的费用支出。

案例

海外置业不妨逆向思考

尽管加拿大已经暂时关闭投资移民通道，但这位加拿大移民投资者的买房经验仍值得参考。

在大多伦多地区，公认的购房黄金季节是四五月，房源多，可挑选余地大。但是，房源多，买家也多，多人竞价，很可能买到高估的房子。近几年华人移民较多，带着国内房地产挣了大钱的余热，把大多伦多地区的房子炒得热火朝天，价格在4年里上涨了50%以上。

我资金不多，我要做跟大众不一样的事情。第一，就是离开热门地区，不一定非在华人聚集区，在多族裔英语环境里也能生存。我去离多伦多一个小时车程的哈密尔顿找房子，同样的房子比大多伦多地区便宜40%～50%。

第二，在大家都不看房的冬季去看房，反正有房产经纪开车带着看房，天气寒冷也不成问题，而且经纪如果能在冬季成交而得到一大笔佣金，他们也乐得服务。最关键的是，我们要分析，卖家为何要在冬季不好出手的时候挂卖自己的房子呢？难道不可以等到卖房的黄金季节来临吗？很显然，卖家是不得不卖。有可能是换新工作要紧急搬家，或者失业，无法负担按揭，或者是移民回流等等。总之，这些卖家时间紧迫，必须尽快处理，在这种心态下，只要有买家，即使低于自己的心理价位，也会忍痛割爱。

今天再看周边同样的房子，已经在我的基础上涨了8%～10%了。

还有一点要特别分享一下。我这个房子的位置在地图上看靠近高速公路，会觉得很吵。有很多人就会因此看都不看就否决了。我当时也有这个担心，但觉得还是要实地考察。而实际的情况是，这个房子在山上，高速在山下，几乎听不到高速的声音。不要轻信第一印象，最好能实地调查。此点，用于投资也很合适。

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