建材之家讯：春节过后各地楼市升温明显，房地产新政呼之欲出。2月20日国务院常务会议出台调控楼市的新“国五条”。时隔一周，3月1日晚间“国五条”加强细则落地。

调控政策五次升级

2010年1月 “国十一条”
居民二套房贷款首付款比例不得低于40％，探索土地出让综合评标方法防“地王”频出。规范国有大企业投资房地产。

2010年4月17日 “国十条”

二套房贷款首付款比例不得低于50％，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

2010年9月29日 “九月新政”

暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，首套房贷款比例调制30%以上，个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

2011年1月26日 “新国八条”

强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。限购加强。

2013年2月20日 “国五条”

“国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。

高房价的成因并不复杂.
首先,是政治性的，因为不允许城市人口购买农村土地和宅基地，实际上产生了人口和资源的单向度流动——只许从农村往城市里涌，往外走却没有出口，形成类似“长春围城”的局面。

其次，分税制导致地方政府严重依赖土地财政。土地出让金从2002年的2417亿元上涨到2012年的28517亿元，十年间涨了十倍不止。而与此同时，房价却只涨了两倍半。所以不奇怪的是，在房价构成中，政府仅土地出让和税收这两项，就占去了房价的一半强。更不提项目审批过程中名目繁多的手续所产生的隐性成本。

最后，高房价还是一种货币现象：M2(广义货币)从十年前的18.5万亿到去年的97万亿，膨胀了五倍多。房价焉得不涨?

对于地方政府来说，土地就是GDP

我们常常会在一些常识问题上犯现实性错误。譬如很多人一向信奉，政府每花一分钱，都来自纳税人的税款。但对这句话，可能许多地方政府会觉得委屈，因为他们的花费，有一些的确是他们自己“赚”来的。就拿所谓“土地财政”一项来说，有数据表明，近年政府仅造城卖地的收入便不少于30万亿元。 利益是显见的，而且是巨大的。这种利益所在，固然早已是人所共知的房价日高的驱动力，但其实我们更应明白一些政府到底是如何“赚钱”的。其中的秘密便在于，地方政府总以农业用地价格征收、以建设用地价格出让，一进一出差价悬殊，获利丰厚。
众所周知，房价之所以跌不下来，并非开发商之过，而是地方政府的“土地财政”。而之所以土地财政成了地方财政的定海神针，最根本原因就是地方财政无力靠地方企业支撑庞大的地方性开支——如国家机关工作人员及事业编人员的薪资福利、三公支出与消费、各地方维系GDP增长的大项目投资……笼统的说，各地方能挣钱的企业，能收钱的机关，自它们一个个成了国家垂直管理的企业与部门之后，地方政府就已经把自己的财政吊在了土地财政的这棵树上，用炒地皮的方式守株待兔，坐收渔利。

没了土地财政，中央就得给地方政府另辟财政增收的门路，保其增长及收入能维系一方社会平安，并与周边地方同步增长，和谐发展。现阶段，看媒体披露好似想用发行“地方债”置换“土地财政”，而这样做的最终结果会是什么？会是下一个“地方债”多如牛毛，无法监督、无法制约、最终肥了政府个别人，损害了投资人利益的另一社会现象及民生问题吗？

部分城市“国五条”细则

天津

出台时间：2013年3月31日

房价调控目标：保持住房价格稳定，新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。

税收措施：严格按照个人转让住房所得的20%计征所得税。
大连

出台时间：2013年3月31日

房价调控目标：2013年大连市新建商品住宅销售价格指数同比增幅控制在我市同期城镇人均可支配收入实际增幅以下。

合肥

出台时间：2013年3月31日

房价调控目标：确保2013年合肥市年度新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅(名义增幅减去CPI)。

南京

出台时间：2013年3月31日

房价调控目标：南京市2013年新建商品房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。

厦门

出台时间：2013年3月31日

房价调控目标：厦门市2013年新建商品住房价格指数同比涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。

深圳

出台时间：2013年3月31日

房价调控目标：2013年深圳市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。

税收措施：加强房地产税收征管，严格实施差别化住房信贷政策，在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率。

结语

随着政策的逐渐展开，市场将进入一个相对稳定的阶段。不过，如果期待调控真正起到平抑价格、稳定市场的作用，在目前出台的各项“细则”之外，仍需要更多可操作性强的细节作为补充。在交易环节征税，并不能有效降低房价，只有消除垄断，增加土地供应，才是解决房价高企的根本方案。房产税不是救命稻草不解决供需量的矛盾和供给的结构性矛盾，房产税将如营业税一样，只会提升附加在房产上的税负，起到“与民争利”的效果。只有对过量持有房产的人征收保有环节的房产税，才可能抑制投机并稳定民生。

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